Al Tijara

La demanda es baja, los precios están cayendo y los desarrolladores de proyectos están declarando insolvencia: hay alarma en el mercado inmobiliario chino. ¿Qué está pasando?

La situación en el mercado inmobiliario de China es tensa. Muy tensa. Así se podrían resumir las últimas estadísticas que se han publicado sobre el mercado de la vivienda en el país más poblado del mundo.

Según el Índice de Clima Inmobiliario de China, el ánimo en el sector inmobiliario ha alcanzado un nuevo mínimo: en abril, el valor, calculado por la Oficina Nacional de Estadísticas con base en diversos indicadores, se situó en 84 puntos. Para comparar: a principios de 2009, durante la crisis financiera mundial, estaba en 92 puntos. No es de extrañar: el altamente endeudado sector inmobiliario de China, que alguna vez fue un motor importante del crecimiento económico del país, ha sido golpeado por crisis recurrentes desde mediados de 2021.

Y sigue empeorando. Los precios de las viviendas en China cayeron en mayo como no lo habían hecho en casi una década. Descendieron un 0,7% en comparación con el mes anterior, según cálculos de la agencia de noticias Reuters basados en los datos publicados el lunes por la Oficina Nacional de Estadísticas. Este fue el undécimo descenso consecutivo. En comparación con mayo de 2023, los precios cayeron un 3,9%.

¿Pero por qué sucede esto? ¿Qué está pasando en el mercado inmobiliario chino? Para entenderlo, hay que mirar la política inmobiliaria de China en los últimos años.

Los Desarrolladores de Proyectos en Problemas Debido a las Regulaciones Estatales

La importancia del sector inmobiliario para la economía china es enorme. Durante el auge después de la crisis financiera mundial, contribuyó con casi un tercio del Producto Interno Bruto. La razón del boom es evidente: las empresas inmobiliarias obtenían fácilmente créditos y reinvertían sus ingresos directamente en nuevos proyectos. Pero el gobierno bajo el liderazgo de Xi Jinping quiso frenar la especulación inmobiliaria en un mercado sobrecalentado. Por ello, se aseguró de que las empresas no pudieran acceder tan fácilmente a dinero fresco.

La demanda cayó, las viviendas perdieron valor y las empresas se endeudaron gravemente. Esto llevó a que, para frustración de sus clientes, muchas de ellas no pudieran completar las viviendas ya vendidas. Ante el temor de una burbuja inmobiliaria, el gobierno chino reaccionó con regulaciones ya en 2017. En agosto de 2020 se introdujeron las “tres líneas rojas”, que entre otras cosas, limitaban el ratio de deuda de los desarrolladores inmobiliarios.

Sin embargo, muchas empresas inmobiliarias y su modelo de negocio, hasta entonces financiado con deuda, se vieron sacudidos por estas regulaciones: así, la empresa Evergrande se declaró en quiebra en 2021. A finales de enero, un tribunal en Hong Kong ordenó la disolución del gigante inmobiliario, que tiene una deuda equivalente a más de 300 mil millones de dólares.

También Country Garden, uno de los mayores desarrolladores inmobiliarios de China, debe enfrentar a la justicia porque un acreedor ha solicitado la disolución de la empresa. Según el “South China Morning Post”, la empresa había acumulado hasta el pasado verano una deuda total de 1,36 billones de yuanes (equivalente a 170 mil millones de dólares).

Y el problema de la demanda está lejos de ser resuelto, según el economista Gero Kunath del Instituto de Economía Alemana a t-online. “Hay una enorme sobrecapacidad en el mercado inmobiliario chino”, explica. “Muchas viviendas están vacías porque no encuentran compradores. La demanda de inmuebles ha colapsado.” También la demanda económica general es baja, ya que muchos chinos prefieren ahorrar en lugar de gastar su dinero tras la crisis del coronavirus, añade Kunath.

Para revitalizar la demanda, el gobierno ha decidido recientemente reducir el requisito de capital propio para los créditos inmobiliarios de los compradores por primera vez. Sin embargo, la medida principal es un programa de compra de 300 mil millones de yuanes, equivalente a unos 40 mil millones de dólares. Esto tiene como objetivo alentar a los gobiernos locales a adquirir propiedades terminadas pero no vendidas, para convertirlas en viviendas sociales.

“La administración china está tratando de estimular la demanda”, dice Kunath. “Pero si esto realmente ayudará, es al menos cuestionable.”